中端酒店物业为何主动选择经济型品牌

时间：2023-09-22 17:10:20

7天酒店|中端酒店物业为何主动选择经济型品牌？

来自：MOMO 次方点评

西南投资人邬程，自2017年开始投资酒店。与大多数投资人一样，最初邬程选择的是一家单体酒店，但是经营时间久了之后，酒店的房价、入住率以及营收和利润提升乏力等方面问题都一一暴露了。

2017年底，邬程决定转变投资方向，在成都投资了第二家酒店，并选择了锦江酒店（中国区）旗下的7天优品酒店品牌。

这家酒店常年入住率超100%，让邬程切实感受到了连锁酒店品牌的竞争力。因此，2022年底邬程决定再次投资一家连锁酒店品牌，在成都青白江区的万达广场投资了1家新7天酒店。

据邬程介绍，万达广场的这处物业属于标准中端酒店物业，但是新7天属于经济型酒店。为什么邬程要主动降维物业，用标准中端酒店物业去投资一家经济型酒店？

投资人说 | 第140期

投资人 | 邬程

项目品牌 |7天酒店·成都青白江万达广场店【新7天】

品牌所属集团 | 锦江酒店（中国区）

以下内容，来自投资人自述：

在下场投资酒店之前，我主要从事的是规划设计和招投标。严格来说，投资酒店对我来说，已经属于跨行了。

之所以从规划设计和招投标转向酒店投资，我主要是基于投资的稳定性考虑。毕竟，酒店属于出行刚需产品，同时还能产生稳定的现金流。所以2017年，我下场酒店投资，并开出了第一家单体酒店。

但是，这家单体酒店并没有给我带来我设想的稳定投资回报，而且还暴露了单体酒店在客源、流量、房价等方面的短板。

所以2017年底，我选择投资加盟了一家7天优品酒店。至于选择7天优品品牌的理由，也十分简单。当时的我对于酒店行业了解不多，但是我看到成都市场上有很多家7天优品酒店，所以就选择了投资一家7天优品酒店。

这家7天优品酒店，给我带来了相对可观的投资回报，入住率常年保持在100%以上，业绩表现也十分不错。

2022年底，恰好朋友介绍了一个不错的物业，即成都青白江万达广场的一处物业。我决定再次加盟一个连锁酒店品牌，基于对物业周边消费能力的判断，该物业适配一个经济型酒店品牌。7天3.0年轻化的产品风格吸引了我，并且此前与7天团队的愉快合作，这一次，我选择了新7天酒店。

关于新7天酒店品牌，邬程表示优势如下：

1、7天优品的出色投资回报，强化了对7天品牌的投资信心

因为第一家酒店投资的是同为7天品牌家族的7天优品酒店，无论是在出租率、房价、会员支持以及集团流量支持等方面，我切实感受到了连锁酒店品牌带来的诸多利好。

因此，在为新物业寻找加盟酒店品牌时，相对其他品牌，我对7天酒店品牌有更强的投资信心。结合新物业的周边消费市场，最终我再次加盟了7天酒店并按照焕新后的7天3.0版本进行打造。

2、新7天酒店彻底颠覆老7天的形象，投资价值显著提升

无论是从投资人的身份，还是从消费者的角度来看，充满年轻感和活力感的7天酒店3.0产品都彻底颠覆了我以往的老7天酒店的形象。

从酒店的配置来看，新7天酒店配备的床垫、布草、智能门锁和电视系统等软硬件，都成为了7天酒店的投资价值加分项。而且目前第一批7天酒店3.0门店经营大多已经步入正轨，从经营数据表现来看，该产品已经得到了消费市场的认可。

酒店总投资额 I 预估400万元 VS 实际420万元

单房投资额 I 预估4.9万 VS 实际5.0万（毛坯单房造价，含公区）

投资回报周期 I 投测预估3.5年 VS 经营预估3.5年

开发人员服务水平 I 满意

（备注：酒店总投资额包含设计、装修、物资、店招、租金和物业费等全部费用，单房投资成本不包含租金、物业费和消防及前期费用）

该物业位于成都市下辖青白江区，是一处位于青白江万达广场内的公寓物业。不过，因为青白江万达于2022年4月开始交付，2022年7月首批商家完成入驻签约，所以目前青白江万达广场能为酒店带来的客流量仍处于蓄水阶段。

此外，成都青白江区在过去很长一段时间内都是老工业基地，如今正在加速调整产业，形成了以“冶金、建材、物流、机械加工”为主的产业结构。尤其是中欧班列是由青白江区发出，该区域顺势成为了成都的对外开放高地，吸引了众多涉外团队。

物业自身条件非常好，本身就是公寓物业，且是一处标准中端酒店的物业。内部隔墙均已完成，为我节省了一定的装修成本。同时，标准中端酒店的物业，也为后期酒店落地品质提供了硬件保障。

根据我的预判，当青白江万达广场运营步入正轨之后，是能调动物业周边的消费活跃度的。因此，虽然目前人流量有限，但是这个物业未来的发展我还是看好的。

同样因为青白江自身的交付进度影响，这个物业的谈判周期相对较长，长达5个月。一般情况下，物业谈判周期在2-3个月之间。

在这个相对较长的谈判周期中，我个人其实没有花费太多心力，而是全权交给了7天酒店品牌的开发团队。

在整个物业谈判过程中，7天酒店的开发团队尽职尽责，不仅为我谈到了更有市场竞争力的物业租金，还争取到了比常规更宽裕一些的免租期，有效控制了前期投资成本。而在这个物业最终敲定之前，开发团队也在积极为我寻找其他的物业资源，双管齐下。

虽然这个物业属于一个标准中端酒店物业，但在我看来物业与7天酒店品牌之间的匹配度是80%，主要有以下2方面的原因：

1、经济型酒店更适配物业周边消费能力

本身青白江区非成都核心区域，再加上周边主要是老工业基地的原住民，所以消费能力有限。因此，动辄300-500不等的中端酒店，在这个区域后期很可能会面临出租率难以提升的难题。

2、从价格上做降级，从体验上做升级

7天酒店3.0虽然是用经济型酒店的成本打造而成，房价也更讲求性价比，但是品质和住宿体验可以媲美中端酒店。

再加上这个标准中端酒店物业，33平米的客房面积甚至超过了一般中端酒店的客房，诸如此类的品质提升能让消费者在这家7天酒店中拥有更优质的住宿体验。

该物业共有3200平米，66间客房，在项目设计排房阶段，物业的面积都得到了合理的规划。经过开发团队的不断斡旋，最终我以21元/平米/月的租金价格拿下了该物业。就物业本身的品质而言，这个价格是一个相对划算的数字。

在做投资测算时，品牌方预计总投资额400万元，实际总投资成本为420万元，其中340万元为装修成本（包括洗衣房、布草间、热水锅炉间、仓库和公共卫生间等功能间），55万元为租金物业费，15万元消防成本以及10万元前期不可预见费用。

仅从装修成本来看，这家酒店单房投资成本原本预计的是4.9万元，实际单房投资成本为5.0万元（毛坯单房造价，含公区），之所以产生了一定的差价，主要原因是客房设施做了增配。因为客房面积是标准中端酒店大小，所以门后面有一片区域是空的，为了填补这块空缺，我加配了行李架和茶水柜，这是产品标准里没有的。

可以说，品牌开发团队的测算是较为精准的。在我看来，20万的投资差价几乎是可以忽略不计的，因为有些部分的预算前期是无法计算到十分精准的或是无法预见的。

综上，我觉得类似测算和物业谈判等这类专业的事情，就应该交给7天酒店品牌的专业开发团队来负责。从最终结果呈现上来看，我这个选择是正确的。

7天酒店·成都青白江万达广场店【新7天】

今年，物业合同一经签订之后，酒店品牌方很快就有工作人员跟进，监督酒店设计与施工。因为我原本是从事规划设计，所以对这一块也有一定的了解，就自行找了施工团队。

项目装修阶段，我基本上每隔一两天就会去一趟现场，一些小问题都在现场得到了及时解决，基本上还是较为顺利的。

同时，7天酒店品牌派出的项目经理和筹建经理，在项目施工各个关键环节，如防水、水电完工、大体呈现以及验收阶段都会在现场一同跟进。因为他们经手的酒店装修项目更多，所以往往能一针见血地指出问题所在，并在现场给出解决方案。

除了中高考和成都大运会要求停止施工外，这家酒店的装修过程整体还是十分顺利的，对于控制酒店总投资成本有很大的帮助。

7天酒店·成都青白江万达广场店【新7天】

酒店开业不久，目前业绩处于稳步增长阶段。因为租金稍高于一般的经济型酒店物业，所以单房运营成本会略高一些，这主要是租金分摊的缘故。

而且在我看来，新7天酒店的一些客房损耗品的品质得到了提升，但是运营成本并没有大幅增长，属于合理范围之内。

我对现任店长的综合表现较满意，其管理表现在以下方面：

1、积极与区总及上级领导沟通，加速度过业绩爬坡期

店长积极与区总和上级领导沟通，共同推动这家酒店在万达广场人气未进入火热状态之前，该如何从周边获客，并进行收益管理等工作。因此，区总和其他领导对这家酒店也十分重视，多次亲自来到门店，查看经营状况。

2、从筹备期到经营期，全程尽职尽责

在筹备期阶段，店长将项目上一些工程遗漏的问题整理好，然后反馈给施工单位，并对相应问题进行优化和调整。在经营期，店长在负责宣传、人员招聘和收益管理等工作的同时，还通过多渠道对酒店进行更多曝光，实现线上获客。

7天酒店·成都青白江万达广场店【新7天】

青白江万达广场的7天酒店因刚开业不到一个月，处于爬坡期，会员流量还在积累，目前集团会员流量占比为41%。以我此前投资的7天优品来看，在酒店运营成熟期，酒店的客源结构中集团流量占比65%，OTA占比20%，协议客户占比10%，散客占比5%。

同时，酒店的整体复购率较高，住客除了对酒店服务表示满意之外，对酒店的硬件、软件设施也极为认可：

其一，客房智能设备多，科技感强

酒店配备了智能门锁、感应小夜灯、智能电视系统等多重智能设备，为酒店增添了不少科技感。对于下沉市场而言，这样极具科技感的住宿体验，也是获客的重要因素之一。

其二，客房面积大，舒适度高

酒店客房的套内面积，达到了33平米。一般情况下，大多中端酒店客房面积为28平米。所以，这家7天酒店的客房空间相当宽阔舒适。也就是说，消费者只需花费经济型酒店的价格，就可以享受到中端酒店的客房标准，实现了消费体验的升维。

其三，核心硬件品质到位，床垫颇受好评

7天酒店3.0强调了“好睡天天”，所以采用与中高端酒店同级别的专利深睡床垫，搭配柔软舒适的裸睡级床品。一些有入睡困难的商旅住客，纷纷表示酒店床垫不错，让自己睡了个好觉。

我的酒店有30-40%左右的物资是在锦江全球采购平台（GPP）上采购的。之所以选择GPP，一方面是平台价格确实有优势。我曾对比过同类物料在市场上的价格，市面价格与GPP给到的价格有一定的差距。

另一方面经过平台严格筛选的货品，品质有保障。我需要做的，只是在同一物料供应商中找出价格更具竞争力的，然后进行采购即可，有效提升了物资采购效率。

而且，供应商响应速度快，且物资均按时抵达，部分物资甚至比预订时间到得更早一些。物资的顺利采购，也是酒店总投资成本没有额外增加太多的因素之一。

从评价反馈来看，住客对客房的对客用品评价较高。

7天酒店3.0产品方面的更新，我和身边的投资人朋友都觉得十分具有自我颠覆性，而且投资价值也得到了大幅提升，是一次很成功的焕新升级。

但是，从身边朋友和成都当地一些消费市场的反馈来看，7天酒店的品牌形象还有待更新，7天3.0的老店焕新需要加快。尤其是在经济型酒店的主力客群——商旅消费者，更是品牌宣传需要重点发力的群体。毕竟，颠覆性的产品+全新的品牌认知，能为投资人带来更可观的投资回报。

近期上海举行的7天酒店18周年庆典是一次很好的宣传活动，联动投资人、消费者和供应商，一起打造品牌认知。希望在成都当地也引入相应的流量，提升7天3.0产品认知。

对新投资人的建议：

1、物业与品牌的匹配，需要考虑多重要素

对于投资人而言，不要因为物业中的单一要素，决定加盟的品类和品牌，要结合物业周边市场的消费能力，综合判断。以我这家酒店的物业为例，单纯从物业情况来看，适合做一家中端酒店品牌。但是考虑到周边区域的消费能力，最终选择了7天酒店。

2、去有金子的下沉市场掘金

现在很多市场声音都在说要去下沉市场掘金，但是我认为下沉市场要有选择性的进入。一些整体经济发展表现突出的下沉市场，的确值得进入，并布局中端酒店等客房价格更高的住宿产品。但是在一些经济发展尚处于发展初期的下沉市场，那么就要谨慎进场，然后选择更适配当地主流客群消费能力的酒店品类。

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