来源：酒店资管交流岛 ，作者大粒子 侵删

前几天跟一个潮汕老板在聊“现在是不是酒店最好的投资时机”，我很斩钉截铁的告诉他，现在是。

他听了有点诧异，但是依然很平稳地说：“我也觉得是。我有几个朋友前阵子都收了很多酒店，看起来经营得好像不差，可利润很微薄，有时候收益甚至根本无法覆盖租金成本。他们大概都在后悔。”

听到最后，才听出来他原来是反对我。

但是，其实我们的观点所指向的标的物并不一致。

我认为的现在是一个好时机，指的其实不是中端的租赁经营型酒店，而是自持酒店类资产。

为什么这么说？

因为房地产低迷，很多公司经营周转不良，市场上开始有大量的酒店资产被摆上货架。

而这些酒店资产中，不乏有一些真正能经营出好业绩的好资产。这是一个可以用低价格收到一个需要投资更大金额才能实现如此经营收益的项目的机会。俗称捡漏。

巴菲特名言：“别人恐惧时贪婪，别人贪婪时恐惧。”。

现在市场上有一大波恐惧酒店资产的人，或许这也就是可以贪婪进击的时刻。

只不过，酒店资产过于复杂，在贸然进入之前请先做好“准备入局的姿势”。

图片来源：锦囊泛娱酒店

酒店资产复杂之处

酒店这个业态我们常说它复杂，本质的原因就是一个建筑体内的自有经营的业态太多，而每个业态之间还存在着厚厚的信息差。

客房部分还算是相对简单，但是一到餐饮，尤其是好几种不同菜式的餐饮体系时，事情就开始变得复杂了。此外，还有健身房、SPA等等的其他业态。

准确一点说，这里面的信息差指的是准确投资回报的难度比较高，拆细了说，是因为行业壁垒存在，准确预估经营收入以及经营成本的难度比较大。

1、收入预估难度高

这个酒店花钱买回来，到底能给我带来多少收入？这个问题不仅是投资方拿不准，有些评估公司也拿不准。

有几次合作方希望我们帮忙看看评估报告中的估值是否合理，几乎每次都是离谱到一边看一边忍不住地倒吸冷气。

此处并非质疑评估公司的专业性，只是评估公司的视角略微有些不同，而且大部分的评估公司并不真正了解酒店这个业态，所以一旦用收益法去评估的时候，会出现比较大的偏差。

哪些空间可以创造收入？如何抛掉各种费率、税率之后较为精准地计算这家酒店的真实收入？

收入若是算不准，还能怎么算收益呢？

2、成本预估难度大

酒店的经营成本科目是怎么分的？客房、餐饮以及未分配费用的成本率分别是多少？不同位置不同硬件设施的酒店，合理的成本率是多少？

很多对酒店业态了解不是很深入的投资人或评估方，甚至根本不知道酒店业态还有一套行业专属的报表框架。

相关的费率可以基于这套框架大概计算出来，但是想要算得精准一些，还需要结合项目本身的功能空间、动线等条件做进一步的计算。

但是，作为刚入行的人，需要一些时间来理解这套报表。

不了解科目分类以及背后的含义，如何能准确地预估出成本率呢？

没有相对准确的经营账，怎么能算出相对合理的投资回报？进而怎么能算出较为准确的估值呢？

图片来源：锦囊泛娱酒店

收购酒店应重点关注内容

在好几个酒店收并购咨询业务中，除了解答一些具体的疑惑之外，投资人也都不约而同地问出了同样一个问题：收购酒店，我们还有哪些需要重点关注的内容？

法律相关的内容定是法律团队更专业，但从经营层面看，除了以上提到估值问题外，还有以下3个重点的内容值得投资者重点关注：

1、品牌声誉

这件事情很重要，但是似乎有时候会被忽略。曾经在某一线城市有个很知名的酒店，几乎每一任业主买完过了几年都会选择卖掉，每次卖的价格都比上一次低。

市场纷纷传言：不干净。

至于是经常被卖让市场出现了这样的传闻，还是有了这样的传闻才导致经常被卖，这个很难追溯出来了。

但是可以很明确判断出来的事情是：此酒店的投在资产端层面是亏钱的。

而因为市场传闻不好，越来越亏钱。

有很多投资人不是酒店行业的业内人士，只是碰巧在他人游说之下，以为自己捡了个便宜，一冲动就买下来了。等到拿在手里看到经营账后，才发现自己是那个最后的接盘侠。

这种情况还真挺多。

2、工程质量

工程品质评估好像不是很多投资人会放在第一时间考虑的内容。但是，若我们考虑酒店投资收益的话，这个点就非常重要了。

品质不高的项目有可能会直接影响到“安全”，而“安全”是酒店最基本的生命线。入住客人个体差异性极大，保不齐会有哪些客人做出一些匪夷所思的事情，危害到自己和他人的人身安全，最终也会影响到酒店的声誉。

尤其是那些资产价格比较低的老旧物业资产。可能原业主很多年都没有认真维护了，存在的隐性安全风险更大，一旦出事，整笔投资生意就走在失败的路上了。

除此以外，工程问题还意味着投资成本的增加。

收回来的酒店大概2个亿，可是重新投入装修花了8000万。这样的生意，如果在测算时期把这部分成本考虑进去了还好，如果没有考虑进去，那真的是又走在了失败的道路上了。

3、管理团队

管理团队也是要重点评估一下的。这里不仅指的是对管理合同的评估，还指对酒店管理团队成员业绩表现的评估。

若酒店聘请了酒店管理公司，那么双方签署的合同是必须要了解一下的，因为这里面的信息将直接影响经营成本的测算。不要小看这笔成本，可能能蚕食酒店收入的8-10%。

另外，管理团队的人员是不是一支能干的队伍？是否要保留元架构？如不保留，后续可以做何调整，会涉及到哪些成本费用？这些也是需要提前了解的。

说到底，所有以上提到的关键事件最终都会反馈到算账上。只有充分考虑了这些因素之后，再估算这笔投资账，对决策来说才是有助益的。

先谋而后动。

做好入局的准备，但不擅动。

希望这篇文章能对想入局的投资人有所帮助。

因为实在是不想听到投资人说“再也不投酒店了”。

深觉可惜。

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